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徐兵:什么是房源和房源信息

更新时间:2020-11-17 16:15点击:

  一、房源的概念

  房源是指在房地产经纪业余中,房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房屋。一套房屋要成为房源需要具备两个条件:

  1、该房屋应该是依法能够在市场上进行交易的房屋;

  2.房屋权利人有出售的意向。其标志是房屋权利人与房地产经纪机构签署了房屋出售委托协议书。

  二、房源信息的概念

  房源信息,是指与卖方和交易房源有关的信息。不仅包括房源的优势信息,如挂牌价格合理、业主签约方便、交通方便、楼层好、户型好、环境好、物业管理好等,还包括房源的劣势信息,如附近有垃圾站、房屋年龄老、交易税费高等等。

  三、房源信息包括哪些内容?

  房源信息分为区位信息、实物信息、权益信息和交易条件信息等四个部分。

  1.区位信息:坐落位置、朝向、所在楼层与总楼层、停车方便程度、物业管理情况、周边医疗设施、出入可利用的交通工具、周边教育设施、周边生活设施、周边娱乐设施、周边环境和景观等。

  2.实物信息:建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积、建筑内型、建筑结构、户型布局、装饰装修情况、日照、通风、供暖情况、梯户比、层高和室内净高、建成年代和设计使用年限等。

  3.权益信息:所占土地使用年限、所有权归属情况、用途、共有情况、出租或占用情况、抵押权设立、所有权是否不明确或归属有争议、是否被依法查封等。

  4.房源交易条件信息:包括挂牌价格、挂牌时间、挂牌价格变动记录、看房方便程度、定金数额要求、房屋权属转移登记时间要求、房屋交付时间要求、户口是否迁出及迁出时间、上次交易时间、交易税费数额、交易税费承担方式、付款方式等。

  四、房源信息的核心内容

  房地产经纪行业的本质是匹配交易双方的信息。对于高度分化、本地化和标准化的房屋供给与高度差异化、个性化的买房需求,如何实现卖方与买方的信息匹配是首要问题。

  区位信息、实物信息和权益信息可以通过查看不动产权证书快速掌握,但交易条件信息可能处于随时变动中,增加了匹配的难度。

  五、房源信息的识别与维护

  1.优质房源:指预计成交周期较短的房源。要使成交周期短,需要具备2个条件:

  (1)挂牌价格合理:若合理挂牌价格为K,过于一段时间类似房源的成交价格为P,平均议价空间为S,则应该满足:K≤P(1+S)。

  (2)看房时间方便。分为四个等级:非常方便、比较方便、基本方便、不方便。随时可以看房或者每天中的某个时间段可以看房我们认为其比较方便。

  根据挂牌价格合理与看房方便程度,预计成交周期,并根据成交周期的长短将房源分为3类:A类是优质房源,要提高成交效率,就需要聚焦A类优质房源。

  房源类别成交周期,A类房源不超过30天

  B类房源超过30天但不超过90天

  C类房源超过90天

  六、如何识别热门房源

  热门房源是指买方关注度高的房源。关注度越高,越容易成交,热门房源也往往是优质房源,是否热门其判断指标主要有6点:

  1.带看量:一定时间内,带看该房源越多,说明该房源越热门。

  2.关注量:一定时期内,某套房源受到的关注量越多,越热门。

  3.浏览量:一定时间内,某套房源被浏览的次数越多越热门。

  4.在线咨询

  5.电话咨询量

  6.竞争对手带看量

  七、如何识别卖方出售的急迫性

  1.挂牌价的高低

  2、房源钥匙是否委托

  3.看房时间的方便程度

  4.卖方心理底价的高低

  5.挂牌价格调整记录

  6.卖方出售的原因

  八、如何做好房源价的维护

  卖方在出售委托时,对市场行情并不了解,对成交价格预期通常会比市场成交价格高,为了提高成交就需要经纪人对价格进行维护。

  1.向卖方反馈类似房源近期成交量喝成交价格。近期,通常在半年内;类似房源是指房源区位信息、实物信息和权益信息基本相似。

  2.向卖方反馈当前房地产市场景气情况和趋势。

  3.向卖方反馈第三方媒体对房地产市场分析的文章。

  4.向卖方反馈委托房源的数据。如单日浏览量、关注量、累积浏览关注量及一段时间内的变化趋势。

  5.及时向卖方反馈看房客户的评价和初次报价。

  6.带领卖方实地查看类似房源并做比较优劣。

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